Договор найма жилого помещения: что указать и как подписать

Квартиру сдают и снимают миллионы людей, и почти каждый раз возникают одни и те же вопросы: как назвать документ, нужно ли идти к нотариусу и в Росреестр, кто именно расписывается, если в квартире живёт семья из трёх человек. Ниже собран разбор договора найма жилого помещения по нормам главы 35 Гражданского кодекса, чек-лист обязательных условий и порядок подписания без бумажной пересылки.

Отдельно про социальный наём: если вы ищете договор на жильё из муниципального или государственного жилищного фонда, это другой документ. Он регулируется параграфом 3 главы 35 ГК РФ и Жилищным кодексом, наймодателем там выступает орган власти. Дальше речь идёт только о коммерческом найме, когда квартиру сдаёт собственник.

Что такое договор найма жилого помещения

Определение даёт пункт 1 статьи 671 ГК РФ: по договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.

Из формулировки следуют три признака, по которым договор относится к найму:

• Объект — жилое помещение. Квартира, комната, жилой дом или его часть. Апартаменты, гараж и офис под эти правила не подпадают.
• Цель — проживание. Разместить в квартире склад или салон красоты по договору найма нельзя.
• Плата. Безвозмездное пользование жильём оформляют другим договором — ссуды.

Наймодателем выступает собственник. Управомоченным лицом бывает представитель по доверенности или доверительный управляющий, и в таком случае к договору прикладывают документ о полномочиях. Размер платы стороны определяют сами (статья 682 ГК РФ), и в одностороннем порядке менять её нельзя, если такое право прямо не записано в договоре.

Наём или аренда — в чём разница по закону

Разница проходит по стороне, которая получает жильё. Пункт 1 статьи 671 ГК РФ отдаёт роль нанимателя гражданину, а пункт 2 той же статьи говорит: юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, причём использовать его юрлицо вправе только для проживания граждан. Классический пример: компания снимает квартиру для приезжего сотрудника. С собственником она заключает договор аренды, а сотрудник живёт в квартире как работник арендатора.

В быту оба договора называют арендой, и на бытовом уровне это никого не подводит. Юридическое значение появляется в споре: к найму применяются правила о преимущественном праве на новый срок, о судебном порядке расторжения по требованию наймодателя и об ответственности за проживающих; в главе об аренде этих правил нет. Поэтому документ, названный «договором аренды квартиры» между двумя физлицами, суд всё равно рассмотрит по правилам найма, а вот условия, скопированные из арендного шаблона, могут оказаться недействующими. Порядок подписания арендного документа разобран отдельно в статье про договор аренды.

Кто подписывает договор найма

Подписи ставят две стороны: наймодатель и наниматель.

Со стороны наймодателя расписывается собственник по данным ЕГРН. Если квартира в общей совместной собственности супругов, достаточно подписи одного из них при согласии второго; если в долевой собственности нескольких лиц, договор подписывают все сособственники либо один из них по доверенности от остальных. За представителя расписывается доверенное лицо, а реквизиты доверенности указывают рядом с подписью.

Со стороны нанимателя расписывается гражданин, который снимает жильё. Пункт 1 статьи 677 ГК РФ: нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Остальные жильцы — супруг, дети, соседи по съёму — перечисляются в договоре как постоянно проживающие вместе с нанимателем (пункт 2 статьи 677 ГК РФ). Они получают равные с нанимателем права пользования жильём, но стороной договора не становятся, и отвечает за их действия перед наймодателем сам наниматель (пункт 3 статьи 677 ГК РФ).

Пункт 4 статьи 677 ГК РФ даёт способ распределить ответственность иначе: постоянно проживающие граждане, известив наймодателя, заключают с нанимателем договор о солидарной ответственности и становятся сонанимателями. Так обычно поступают соседи, которые снимают квартиру вместе и не хотят, чтобы долг по плате повис на одном человеке. Это отдельное соглашение, и подписывать основной договор всем жильцам для этого не нужно.

По закону существенное условие у договора найма одно: предмет. Помещение должно быть описано так, чтобы его нельзя было спутать с другим. Остальные пункты закон восполняет своими правилами, но каждый невписанный пункт становится поводом для спора: без описи имущества сложно доказать, что мебель была на месте, а без порядка изменения платы наймодатель ежемесячно возвращается к разговору о повышении.

Нужен ли нотариус и как оформить договор

Пункт 1 статьи 674 ГК РФ: договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Требования удостоверить документ у нотариуса в главе 35 ГК РФ нет, простой письменной формы достаточно. Стороны вправе пойти к нотариусу по собственному желанию, если хотят дополнительно зафиксировать личности подписантов и их волю, но обязанности такой закон не устанавливает, и без нотариального удостоверения договор действует в полную силу.

Письменная форма не означает обязательного единого листа с чернильными подписями. Пункт 2 статьи 434 ГК РФ разрешает заключать договор в письменной форме и путём обмена документами по электронной или иной связи, если можно достоверно установить, что документ исходит от стороны. На этом же основании работает простая электронная подпись: по статье 6 Федерального закона № 63-ФЗ документ, подписанный ПЭП, признаётся равнозначным бумажному с собственноручной подписью, если стороны договорились об этом между собой. Для найма жилья закон не поднимает планку выше простой письменной формы, поэтому подписать договор электронно можно без квалифицированного сертификата.

«Стороны признают юридическую силу документов, подписанных простой электронной подписью (в том числе в виде изображения собственноручной подписи) и направленных по электронной почте или через мессенджеры. Такие документы приравниваются к документам на бумажном носителе с собственноручной подписью.»

Такой пункт включают в сам договор найма, а если документ уже подписан без него — оформляют отдельное соглашение о применении простой электронной подписи.

Нужно ли регистрировать договор найма

Здесь чаще всего ошибаются. Договор найма жилого помещения в Росреестр не сдают и как сделку не регистрируют. Пункт 2 статьи 674 ГК РФ говорит о другом: государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключённого на срок не менее года.

Отсюда практическая развилка:

• Срок менее года (например, 11 месяцев) — обращаться в Росреестр не нужно вообще. Именно поэтому договоры так часто заключают на 11 месяцев.
• Срок от одного года до пяти лет — обременение регистрируют. Заявление подают стороны договора, и по части 4 статьи 51 Федерального закона № 218-ФЗ сделать это нужно не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.

Регистрация занимает не более пяти рабочих дней со дня приёма заявления и документов (часть 8 статьи 51 218-ФЗ). Если договор подписывает управомоченное собственником лицо, дополнительно представляют документы, подтверждающие его право заключить договор (часть 5 статьи 51 218-ФЗ). Когда срок найма истёк или договор расторгнут, запись об обременении снимают по заявлению одной из сторон (часть 7 статьи 51 218-ФЗ). За регистрационное действие уплачивается государственная пошлина; актуальный размер и реквизиты проще смотреть на сайте Росреестра перед подачей.

Что даёт запись в ЕГРН: покупатель квартиры видит, что она сдана, и понимает, что смена собственника договор найма не прекращает — по статье 675 ГК РФ новый владелец просто становится наймодателем на прежних условиях. Для нанимателя это страховка от ситуации, когда жильё продают и новый владелец требует съехать завтра.

Срок договора найма

По пункту 1 статьи 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет; если срок в договоре не определён, договор считается заключённым на пять лет. Пятилетний потолок обойти нельзя: условие «на 10 лет» будет действовать только первые пять.

Пункт 2 той же статьи выделяет краткосрочный наём — до одного года. К нему не применяются правила о постоянно проживающих гражданах, о вселении временных жильцов и поднанимателях, о преимущественном праве на новый срок и о судебной отсрочке при расторжении (пункт 2 статьи 677, статьи 680, 684–686, абзац четвёртый пункта 2 статьи 687 ГК РФ), если стороны не договорились иначе.

Для долгосрочного найма работает статья 684 ГК РФ: не позднее чем за три месяца до окончания срока наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать жильё внаём не менее года. Если наймодатель промолчал, а наниматель не отказался, договор считается продлённым на прежних условиях и на тот же срок.

Акт приёма-передачи жилого помещения

Закон отдельного акта для найма не требует, но без него договор остаётся половиной комплекта. Акт фиксирует момент, когда квартира фактически перешла нанимателю, и состояние, в котором она была передана. При выезде тот же документ показывает, что изменилось.

В акт вносят:

• дату и адрес квартиры, реквизиты договора найма, к которому акт составлен;
• показания счётчиков воды, электричества и газа на дату передачи;
• опись мебели и техники с указанием состояния и заметных дефектов;
• количество переданных комплектов ключей;
• подписи наймодателя и нанимателя.

К акту стоит приложить фотографии комнат и техники: при споре о царапине на столешнице снимок с датой решает вопрос быстрее описания словами. Акт подписывают тем же способом, что и договор: если основной документ подписан электронно, акт логично оформить так же, чтобы весь комплект хранился в одном виде. Как организовать хранение электронных документов, разобрано в отдельной статье.

Как подписать договор найма онлайн

Наймодатель и наниматель часто находятся в разных городах: квартиру показывает риелтор или родственник, а собственник живёт за тысячу километров. Печатать, подписывать, сканировать и пересылать бумагу в этом случае дольше, чем подписать документ в телефоне. Порядок такой.

Шаг 1. Подготовьте договор в PDF

Составьте договор в Word по пунктам из чек-листа выше и сохраните файл как PDF. Тем же файлом удобно сразу оформить акт приёма-передачи — его подписывают в день передачи ключей.

Шаг 2. Отправьте файл в Telegram-бот

Откройте @podpisalscan_bot и загрузите PDF. Бот работает на телефоне, планшете и компьютере, устанавливать ничего не нужно.

Шаг 3. Добавьте подпись

Сфотографируйте свою подпись на белом листе: фон уберётся автоматически, останется прозрачное изображение. Перетащите подпись в строку договора и в акт, размер меняется перетаскиванием угла.

Шаг 4. Передайте документ второй стороне

Скачайте подписанный PDF и отправьте его второй стороне любым удобным способом. Она подписывает свою строку так же и возвращает файл с двумя подписями — этот вариант и будет оригиналом договора. Подпись через мессенджер применяют и к другим сделкам между людьми: тем же способом подписывают договор онлайн, расписку или первичные документы.

Сравнение способов подписания договора найма

Расторжение договора найма

Наниматель вправе съехать в любое время: пункт 1 статьи 687 ГК РФ разрешает ему расторгнуть договор с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Договором этот срок можно сократить, и на практике так и делают: чаще пишут про предупреждение за месяц.

У наймодателя свободы меньше: по требованию собственника договор расторгается только в судебном порядке (пункт 2 статьи 687 ГК РФ) и лишь при невнесении платы за шесть месяцев (при краткосрочном найме — более двух раз подряд после наступления срока платежа) либо при разрушении или порче жилья нанимателем или теми, за кого он отвечает. Суд вправе дать нанимателю до года на устранение нарушений. Выселить жильца своими силами, сменив замки, наймодатель не может, и это главный аргумент в пользу подробного договора и акта.

Частые ошибки при составлении и подписании

1. Договор несут на регистрацию как сделку. В Росреестре регистрируют обременение права собственности, возникшее из договора найма сроком от года, а не сам договор (пункт 2 статьи 674 ГК РФ).
2. Берут шаблон договора аренды. Между двумя физлицами отношения всё равно подчиняются главе 35 ГК РФ, и скопированные арендные условия о расторжении в одностороннем порядке работать не будут.
3. Не проверяют право наймодателя. Выписка из ЕГРН и паспорт занимают пять минут, а без них велик риск снять квартиру у человека, который сам её снимает.
4. Забывают перечислить жильцов. Постоянно проживающие граждане указываются в договоре (пункт 2 статьи 677 ГК РФ); без этого их вселение идёт по правилам статьи 679 ГК РФ, где нужно согласие наймодателя.
5. Обходятся без акта и описи. При выезде спор о состоянии мебели и удержании депозита упирается в то, что стороны не зафиксировали исходное состояние.
6. Пишут «депозит» без условий возврата. Формулируйте, за что сумма удерживается и в какой срок возвращается после выезда.
7. Подписывают документ фотографиями страниц в мессенджере. Без соглашения о признании простой электронной подписи такая переписка слабее подписанного файла с подписями обеих сторон.

Частые вопросы

Заключение

Коротко о главном по договору найма жилого помещения:

1. Наниматель — всегда гражданин; для организации оформляют аренду (статья 671 ГК РФ).
2. Форма простая письменная, нотариального удостоверения закон не требует (статья 674 ГК РФ).
3. При сроке от года регистрируют обременение права собственности, заявление подают в течение месяца со дня заключения договора (статья 674 ГК РФ, статья 51 218-ФЗ).
4. Максимальный срок — пять лет; без указания срока договор считается пятилетним (статья 683 ГК РФ).
5. Подписи ставят наймодатель и наниматель, остальные жильцы перечисляются в тексте (статья 677 ГК РФ).
6. К договору прикладывают акт приёма-передачи с описью и показаниями счётчиков.