Акт приёма-передачи квартиры: что указать и как подписать

Акт приёма-передачи квартиры — тот документ, о котором вспоминают в день переезда, когда чемоданы уже в коридоре. От него зависит, кто заплатит за трещину в раковине, чьи показания счётчиков считать стартовыми и вернётся ли депозит после выезда. Ниже разобрано, чем отличаются акт при найме и передаточный акт при покупке квартиры, что вносить в документ и как подписать его, если стороны в разных городах.

Два документа с одним названием

Поиск по фразе «акт приёма-передачи квартиры» смешивает две ситуации, у которых разные основания и разные последствия.

Дальше подробно разобран акт при найме и аренде: это самая частая ситуация и продолжение темы договора найма жилого помещения, к которому акт прикладывают. Передаточному акту при покупке квартиры отведён отдельный раздел ниже.

Обязателен ли акт при найме квартиры

Глава 35 ГК РФ, которая регулирует наём жилого помещения, отдельного акта не требует. Ни одна её статья не говорит, что передача квартиры нанимателю оформляется актом, и договор найма без такого приложения действует в полную силу.

Сравнение с соседними институтами показывает, что законодатель ввёл требование адресно:

• Аренда здания или сооружения. Пункт 1 статьи 655 ГК РФ: передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение стороны от подписания рассматривается как отказ передать или принять имущество.
• Продажа недвижимости. Пункт 1 статьи 556 ГК РФ формулирует то же правило для купли-продажи.
• Наём жилого помещения. Аналогичной нормы в главе 35 ГК РФ нет — акт остаётся обычаем оборота и договорным условием.

Практический вывод простой: акт при найме составляют по своей воле, и стороны сами вписывают в договор пункт о том, что квартира передаётся и возвращается по акту. После этого документ становится обязательным уже в силу договора.

Зачем акт нужен обеим сторонам

Пункт 1 статьи 676 ГК РФ обязывает наймодателя передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Объект найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или дома (пункт 1 статьи 673 ГК РФ). Акт — доказательство того, что эта обязанность исполнена в конкретный день и в конкретном состоянии.

С другой стороны стоит статья 678 ГК РФ: наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Текущий ремонт по статье 681 ГК РФ лежит на нанимателе, капитальный — на наймодателе, если договор не устанавливает иного. Спор при выезде почти всегда сводится к одному вопросу: скол на подоконнике был до заселения или появился при жильце. Отвечает на него подписанный при въезде акт с описью и фотографиями.

Отсюда четыре вещи, которые документ решает на практике:

• Депозит. Обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК РФ удерживают за конкретный ущерб. Без исходного описания состояния квартиры удержание превращается в спор о словах.
• Коммунальные платежи. Показания счётчиков на дату передачи отделяют долги прежних жильцов от расходов нового.
• Порча жилья. Наймодатель вправе требовать расторжения договора через суд при разрушении или порче помещения нанимателем (пункт 2 статьи 687 ГК РФ), и доказывать порчу проще при наличии исходного акта.
• Момент начала платы. Дата акта показывает, с какого дня квартира фактически перешла жильцу.

Что указать в акте приёма-передачи квартиры

Формы, утверждённой государством, у акта нет: стороны составляют документ в свободном виде. Проверенный состав такой.

Опись имущества выносят в таблицу внутри акта или отдельным приложением: название предмета, количество, состояние, заметные повреждения. Формулировка «мебель в хорошем состоянии» через полгода не значит ничего. Строка «диван угловой, серый, потёртость на левом подлокотнике 10 см» решает спор за минуту.

Счётчики, ключи и дефекты

Показания приборов учёта

В акт вносят номер каждого счётчика и его показания цифрами на дату передачи. Номер нужен потому, что счётчик меняют, и без номера показания не с чем сверить. Стоит записать и дату следующей поверки: если срок истекает через месяц, расход посчитают по нормативу, и разница ляжет на того, кто платит за коммунальные услуги по договору.

Ключи и доступы

В акте пишут количество комплектов: «два комплекта по три ключа». Отдельными строками идут ключ от подъезда, ключ от почтового ящика, брелок домофона, пульт от шлагбаума, карта доступа в паркинг. При выезде тот же перечень сверяют обратно, и недостающий брелок оценивают по стоимости изготовления.

Дефекты и скрытые недостатки

Дефекты пишут максимально конкретно: где, что, какого размера. Тот же принцип касается техники: вместо «работает» пишут «работает, тестовый цикл запущен при передаче». Скрытые недостатки, которые всплыли через неделю (протекающий смеситель, не греющий тёплый пол), оформляют дополнением к акту с новой датой и подписями сторон.

Акт при выезде: возврат квартиры наймодателю

Второй акт составляют в день, когда жилец съезжает. Документ повторяет структуру первого и отвечает на один вопрос: что изменилось за время проживания. Сверяют опись, показания счётчиков, комплекты ключей, состояние отделки и техники.

Ориентир для оценки — нормальный износ. Для аренды он прямо назван в статье 622 ГК РФ: при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Глава 35 о найме такой формулировки не содержит, поэтому её переносят в договор найма отдельным пунктом. Выцветшие за три года обои и потёртый линолеум под нормальный износ подпадают, разбитое стекло и сожжённая варочная панель — нет.

По итогам второго акта решают судьбу обеспечительного платежа: возвращают полностью, удерживают часть на конкретный ремонт или засчитывают в счёт последнего месяца, если договор это разрешает. Сумму и основание удержания вписывают в тот же документ, чтобы к разговору не возвращаться.

Передаточный акт при купле-продаже квартиры

Здесь закон высказывается прямо. Пункт 1 статьи 556 ГК РФ: передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать квартиру считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче, если законом или договором не предусмотрено иное.

Та же норма закрывает вопрос об уклонении: отказ одной из сторон подписать документ о передаче на условиях договора считается отказом продавца от обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности его принять. Из этого следует и распределение риска: по общему правилу купли-продажи риск случайной гибели переходит на покупателя с момента, когда продавец считается исполнившим обязанность передать товар (пункт 1 статьи 459 ГК РФ), и для квартиры этот момент задаёт как раз подписанный акт.

Пункт 2 статьи 556 ГК РФ добавляет защиту покупателю: принятие квартиры, не соответствующей условиям договора, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение — даже если несоответствие прямо оговорено в акте. То есть подпись под актом с перечнем недостатков не лишает покупателя права предъявить претензию по этим недостаткам.

Состав передаточного акта при покупке короче, чем при найме: реквизиты договора купли-продажи, описание квартиры, состояние на дату передачи, показания счётчиков, отсутствие задолженности по коммунальным платежам, передача ключей и документов, подписи сторон.

Осмотр квартиры перед подписанием акта

Найденный при осмотре дефект вписывают в акт до подписания. Подпись под документом, где недостатки не названы, означает согласие с тем, что квартира принята в описанном состоянии, и позже доказывать обратное придётся другими средствами.

Как подписать акт приёма-передачи квартиры онлайн

Ключи часто передаёт риелтор или родственник, а собственник живёт в другом городе. Печатать, подписывать, сканировать и пересылать бумагу в этом случае дольше, чем подписать документ в телефоне. Закон электронной форме не мешает: пункт 2 статьи 434 ГК РФ признаёт письменной форму, при которой стороны обмениваются документами по электронной связи, если можно достоверно установить, что документ исходит от стороны, а по статье 6 Федерального закона № 63-ФЗ документ с простой электронной подписью равнозначен бумажному с собственноручной подписью при наличии соглашения сторон. Такое условие включают в договор найма или оформляют отдельным соглашением о применении простой электронной подписи.

Шаг 1. Подготовьте акт в PDF

Составьте документ по чек-листу выше в Word и сохраните как PDF. Опись имущества удобно оформить таблицей внутри того же файла, фотографии — приложением.

Шаг 2. Отправьте файл в Telegram-бот

Откройте @podpisalscan_bot и загрузите PDF. Бот работает на телефоне, планшете и компьютере, устанавливать ничего не нужно.

Шаг 3. Добавьте подпись

Сфотографируйте свою подпись на белом листе: фон уберётся автоматически, останется прозрачное изображение. Перетащите подпись в нужную строку акта, размер меняется перетаскиванием угла.

Шаг 4. Передайте документ второй стороне

Скачайте подписанный PDF и отправьте его второй стороне любым удобным способом. Она подписывает свою строку так же и возвращает файл с двумя подписями — этот вариант и будет оригиналом акта. Тем же способом подписывают договор онлайн, расписку и договор аренды. Где хранить готовый комплект, разобрано в статье про хранение электронных документов.

Сравнение способов подписания акта

Нотариальное удостоверение акта закон не требует ни при найме, ни при купле-продаже: договор найма заключается в простой письменной форме (пункт 1 статьи 674 ГК РФ), а статья 556 ГК РФ говорит о подписываемом сторонами документе без указания на нотариуса.

Частые ошибки

1. Акта нет вовсе. Договор найма подписан, ключи отданы, состояние квартиры нигде не зафиксировано. При выезде удержание депозита превращается в спор без доказательств у обеих сторон.
2. Общие формулировки. «Квартира в удовлетворительном состоянии, мебель имеется» не даёт опоры ни жильцу, ни собственнику.
3. Счётчики без номеров. Показания есть, номера приборов нет — сверить цифры с квитанцией через год уже нельзя.
4. Дефекты замечены, но не вписаны. Устная договорённость «это было до вас» к моменту выезда обычно забывается.
5. Ключи считают штуками. Без указания комплектов и того, что каждый ключ открывает, при возврате начинается пересчёт по памяти.
6. Один экземпляр на двоих. Акт подписывают в двух экземплярах или обмениваются одним подписанным файлом, копия которого есть у каждой стороны.
7. Акт подписывает не собственник. За наймодателя расписывается владелец по данным ЕГРН либо представитель, и реквизиты доверенности указывают рядом с подписью.

Частые вопросы

Заключение

Главное по акту приёма-передачи квартиры:

1. При найме закон акта не требует, но он подтверждает исполнение обязанности передать пригодное для проживания жильё (пункт 1 статьи 676 ГК РФ).
2. При купле-продаже передаточный акт обязателен, а уклонение от подписания приравнено к отказу передать или принять квартиру (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).
3. Ценность документа даёт конкретика: номера счётчиков, опись поштучно, комплекты ключей, перечень дефектов.
4. При выезде составляют второй акт и по нему решают вопрос об обеспечительном платеже.
5. Нотариус не требуется, форма простая письменная, электронная подпись допустима при соглашении сторон.
6. Акт прикладывают к договору найма и хранят вместе с ним и фотографиями.